Продажа, покупка, аренда | Вторичное жилье, новостройки | Коммерческая недвижимость
г. Нижний Новгород, ул. Тургенева, д. 28, оф. 121
ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ НИЖНЕГО НОВГОРОДА
8 831 410 02-37
8 910 790 02-37
Кнопка: Заказать звонок

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

ПРОДАЖА ВТОРИЧНОЙ КВАРТИРЫ - основные моменты

Очень часто, решив продать квартиру, Продавец даже не представляет себе, всю сложность данной процедуры. Полагая, что выставив в рекламу объявление о продаже своей недвижимости на одном из ведущих сайтов по цене, которая кажется ему наиболее привлекательной, он получит результат быстро и покупатели слетятся на квартиру, как «мухи на мед». Но верно ли это?
Рассмотрим основные моменты при продаже вторичного жилья, которые могут вызвать проблемы с быстрой реализацией недвижимости.

Определение начальной (стартовой) стоимости квартиры

От правильного определения стартовой цены вашего жилья зависит, продадите ли вы квартиру быстро и по самой выгодной цене, или зависните с продажей вашей недвижимости на долгие месяцы. Если стоимость квартиры сильно завышена, то часто последующая корректировка в сторону понижения уже не приводит к желаемому результату. Покупатели, интересующиеся вашей недвижимостью, увидев сползание стоимости выставленного на продажу объекта вниз, будут ждать, когда эта планка опуститься до минимума. И при просмотрах будут активно торговаться, убежденные, что раз вы снижаете цену в объявлениях, то уж потенциальному покупателю Вы дадите максимальную скидку. Услуги риэлтора позволят Вам грамотно выстроить ценовую политику. Профессиональный специалист по недвижимости обязан отлично знать рынок и выставить максимально выгодную цену на квартиру, но при этом так, чтобы стоимость квартиры не выходила за рамки ценового коридора аналогичных предложений. Это создаёт спрос на ваше предложение сразу, после размещения объявлений о продаже квартиры в рекламе, привлекает максимум потенциальных покупателей на объект и позволяет найти среди них самого выгодного приобретателя.

Размещение объявления о продаже и поиск покупателя на квартиру

Если квартиру продает сам продавец, то вряд ли, обладая навыками маркетинга и презентаций, он понимает, как правильно выставить на продажу свою недвижимость таким образом, чтобы покупателю захотелось, для начала, хотя бы позвонить по данному объявлению. Очень часто фотографии неубранного пространства, плохого качества и с неудачными ракурсами, а также скудное описание квартиры не только не привлекают покупателей, а наоборот, отпугивают их. Неумение преподнести выгоды от покупки вторичного жилья и незнание портрета своего потенциального покупателя замедлят продажу на месяцы, а иногда и на годы. Здесь опытный риэлтор даст вам рекомендации, как быстро и с наименьшими затратами подготовить квартиру к продаже. Он сделает качественные, привлекающие внимание, фотографии и в описании укажет все преимущества покупки данного объекта, которые вызовут у покупателя интерес и желание этот объект посмотреть.

Переговоры по телефону о просмотрах квартиры

Многие продавцы, решив выставить свою квартиру в продажу, не задумываются о том, сколько моральных и временных затрат требуют переговоры по телефону с потенциальными и не потенциальными покупателями. Сколько будет звонков от интересующихся и тех, кто хочет просто придти посмотреть, поболтать и полюбопытствовать, но вовсе не собирается что-то покупать. Будут звонить те, у кого недостаточно денег, у кого еще не продана своя недвижимость, кто продает что-то рядом и интересуется вами, как конкурентом и т.д. Грамотный риэлтор-профессионал отсекает на этом этапе 2/3 звонивших, не являющихся потенциальными покупателями и делает все возможное, чтобы на просмотры квартиры приходили только люди, действительно заинтересованные в покупке именно вашей недвижимости.

Показы квартиры

Показ квартиры – это презентация. А ее нужно подготавливать заранее. Для покупателя квартиры важны многие моменты. Если Вы заранее выясните, кто именно будет смотреть квартиру, для кого она будет приобретаться, какие «привязки» у человека в данном районе и возможно в данном доме, будет гораздо легче грамотно показать квартиру и убедить покупателя в выгоде данной покупки. Также идеальная чистота квартиры и приятные запахи в ней и подъезде, поверьте, сыграют свою роль. Риэлтор на этом этапе заранее подготавливается к показу недвижимости для каждого конкретного покупателя. Вам будут даны рекомендации, как правильно подготовить квартиру к показам. Риэлтор выяснит состав семьи покупателей, для кого будет приобретаться недвижимость, что покупатели ждут от данной покупки, с какой целью переезжают в данный район города и т.д. На просмотрах квартиры, нанятый Вами риэлтор выставит напоказ достоинства и грамотно обойдет недостатки недвижимости. Представит покупателю ваше вторичное жилье в самом выигрышном свете и докажет потенциальному покупателю, что покупка именно вашей квартиры – именно то, что покупатель хотел.

Торги по недвижимости

Не имея между собой – продавцом и покупателем, «буфера» в виде риэлтора, будьте готовы к натиску покупателя по поводу снижения цены. И даже если Вы готовы на это снижение, не удивляйтесь, что в дальнейшем, если покупатель и будет покупать вашу квартиру, он не оценит вашей щедрости и будет требовать все больших и больших уступок. Решите для себя, чем вы действительно готовы пожертвовать, а что вы отдать не захотите точно. Риэлтор обладает навыками проведения торгов в пользу своего клиента. Даже делая небольшие уступки в цене с согласия продавца, риэлтор грамотно отрабатывает возражения покупателя и взамен получает для своего клиента льготы, в виде уступок в сроках выезда или снятия с регистрационного учета, отмены вывоза старых вещей из квартиры и т.д.

Аванс или задаток за квартиру

Здесь важно правильно составить данный договор. Никогда не принимайте задаток, если не оговорены все условия сделки по продаже вашей квартиры, и они не прописаны в договоре. Аванс - это более мягкая форма договорных отношений, однако, аванс не гарантирует покупку у вас квартиры, зато не накладывает и на вас никаких обязательств, кроме возврата аванса покупателю, если тот вдруг от покупки квартиры отказался. У агентства недвижимости (например: у нашего) есть альтернативные формы подтверждения обязательств покупателем, при этом продавец освобождается от штрафных санкций, если он отказывается от продажи по форс-мажорным обстоятельствам, а вот покупатель штрафные санкции несет. Это позволяет обязать покупателя купить данную квартиру в установленные предварительным договором сроки.
Снятие с регистрационного учета в квартире.
Если в квартире зарегистрирован только один продавец и если он взамен проданной, покупает другую квартиру, то покупатели, скорее всего, нормально отнесутся к тому, что продавец снимется с учета только после оформления сделки купли-продажи квартиры. Но если в квартире состоят на регистрационном учете несовершеннолетние дети, если зарегистрирован тот, кто в свое время отказался от участия в приватизации, а также во многих других случаях, такую квартиру купят только после снятия всех проживающих с регистрационного учета. Поэтому подумайте заранее, куда можно прописать, в этом случае, ваших родных и близких. Если на вашей стороне выступает агентство недвижимости, то, как правило, оно является гарантом снятия таких людей с регистрационного учета. И покупатели, в этом случае, более благосклонно реагируют на жильцов «временно-оставшихся» зарегистрированными в квартире.

Взаиморасчеты

Очень часто именно покупатель решает, как продавец получит деньги за продаваемую им квартиру. Покупатель платит внушительную сумму, поэтому при покупке квартиры и передаче за нее денежных средств он будет страховать любые риски максимально. Будьте готовы, что вам предложат схему, по которой деньги вы получите только после сделки купли-продажи и после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Есть несколько способов проведения таких взаиморасчетов. Это и банковская ячейка и аккредитив и рассрочка платежа. Агентство недвижимости всегда предложит вам несколько вариантов и выберет самый оптимальный способ, который устроит обе стороны.

Сделка купли-продажи

Очень важно выбрать место для проведения сделки купли-продажи недвижимости. Если сделка нотариальная, то и проводиться она будет в офисе нотариуса. А вот если сделка купли-продажи обычная, то нужно тихое, оборудованное место, в котором можно окончательно обсудить все нюансы, в спокойной обстановке перечитать, при необходимости поправить и подписать договоры купли-продажи квартиры. Проверить еще раз документы на квартиру и паспорта участников сделки купли-продажи на их достоверность. Агентство проводит сопровождение сделок с куплей и продажей недвижимости в оборудованном офисе. Вам подготовят договоры купли-продажи квартиры, предоставят оборудование для пересчета и проверки денежных средств, помогут написать расписки и т.д.
Подача документов по продаже квартиры на регистрацию.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости сейчас происходит в Росреестре. На регистрацию документы подаются в Многофункциональные центры города (МФЦ) или Центры «Мои документы». Опытный риэлтор обязательно подскажет, в какой день лучше провести сделку купли-продажи квартиры и сдать документы на оформление так, чтобы затратить на это как можно меньше времени и сил. Он сопроводит вас при подаче документов на регистрацию, проконтролирует сдачу и последующее получение документов, сразу проверит полученные документы на их полноту и правильное оформление.

Фактическая передача квартиры

Завершающий, но очень важный этап сделки, который проходит на проданной квартире. Здесь продавец отчитывается перед покупателем по коммунальным и иным платежам за квартиру. Производятся окончательные расчеты, и проводится сверка показаний счетчиков с квитанциями. Проверяется работоспособности сантехники, отопительного и газового оборудования. Также происходит передача встроенной мебели и бытовой техники, если таковые были включены в стоимость объекта. Риэлтор подготовит для Вас «Акт приема-передачи квартиры», проследит за правильными взаиморасчетами. Урегулирует конфликтные ситуации, если таковые всё же возникнут.

Выводы

Выводы, уважаемые продавцы, как всегда делать Вам... Выше мы перечислили ту часть работы по продаже вторичного жилья, которую вы сознательно взваливаете на собственные плечи. Если вы решаете делать работу риэлтора самостоятельно, будьте готовы именно к работе, а не к приятному времяпрепровождению. А если решите услуги по продаже квартиры поручить профессионалам, тогда выбирайте лучших. Удачи в продаже!

 

Продажа вторичной квартиры - все нюансы непростой процедуры

 

 


 

ПОДГОТОВКА КВАРТИРЫ К ПРОДАЖЕ - как быстро продать квартиру

Правильная оценка квартиры (вторичный рынок)

Если неправильно оценить квартиру изначально, то квартира будет «висеть». Это касается как завышения так и занижения цены. При завышенной цене покупатели просто не будут звонить вообще или будут звонить и задавать вопросы типа: «А торг какой?» или «Почему так дорого?». При этом смотреть квартиру будут только «левые покупатели». Это люди, которые под видом покупателей будут приходить, для того, чтобы посмотреть, почему квартира продается дорого, что в ней такого необычного, влияющего на завышение цены. Чаще всего это продавцы квартир неподалеку.
 
Стоит учитывать, что и при сильном занижении цены на квартиру, продать ее быстро - тоже вряд ли получится. Низкая цена отпугнет реальных покупателей. Поэтому просмотров будет много, а вот на срок продажи низкая цена мало повлияет.
 

Для реальной оценки квартиры нужно знать:

1. Есть ли в настоящий момент аналогичные квартиры в продаже рядом с продаваемой Вами квартирой. В том же районе или жилом комплексе. Есть люди, которые по тем или иным причинам хотели бы жить в определенном месте города, а иногда и в определенном доме. И если там квартиры  в настоящий момент не продаются, то такой покупатель буквально ждет своего варианта, и как только квартира появится в продаже, он не заставит себя долго ждать. Такой покупатель готов слегка переплатить за нужный ему объект. Бывает, что он окажется первым и единственным, кто придет смотреть квартиру. Вычислить такого покупателя бывает очень трудно. Чтобы сбить цену, он всячески будет изображать отсутствие интереса к квартире. В переговорах с ним главное выдержка и спокойствие. При этом, переговоры с ним лучше вести не самому продавцу, т.к. продавцы часто поддаются искушению снизить цену на показе в расчете на быструю продажу.

2.  Наиболее быстро продаются квартиры без явных недостатков. Имеется в виду, что если, допустим, квартира вполне приличная, на среднем этаже, но без балкона. Или же продается квартира с балконом, но на 1-м или последнем этаже. Понятно, что такие квартиры покупатели будут смотреть в последнюю очередь, и времени на их продажу уйдет больше. К недостаткам также можно отнести маленькую жилую площадь или площадь кухни, смежные комнаты, маленькую площадь ванной. Но, в каждой квартире можно найти и достоинства, которые необходимо знать и грамотно преподносить потенциальному покупателю.

3.   Если все основные документы для продажи квартиры у собственника на руках, то при нахождении покупателя можно в рекордно короткие сроки заключить сделку, т.к. к такой квартире у покупателя больше доверия и он не успеет передумать и посмотреть еще кучу вариантов, ожидая, пока Вы документы соберете.

 4.  Если реклама по вашей квартире быстро вошла в большинство рекламных источников, то в первые 2-е недели смотреть ее будут очень часто и покупатель, при реальной рыночной цене найдется быстро.

5.  Если квартира в "чистой" продаже, то на сделку можно выйти очень быстро. Это привлекает покупателей с «живыми» деньгами. Если это обмен, то есть продажа со встречной покупкой, то выстраивается «цепочка» и есть риск срыва сделки по разным причинам. Свести воедино интерес всех участников такой цепочки не всегда удается, поэтому обменные варианты тянутся по времени дольше. Здесь важно, насколько профессионально будут проведены переговоры со всеми участниками по сделкам.

6.   Из за сезонных всплесков, летом, как правило, квартира продается дольше, чем осенью или весной.

Совет:  Для успешного определения цены на свою квартиру можно использовать метод сравнительных продаж. Для этого берется несколько квартир с аналогичными характеристиками в том-же районе, что и продаваемая квартира и с учетом достоинств и недостатков выводится средняя стартовая цена продажи квартиры. При этом желательно обзвонить всех продавцов с аналогичными квартирами, и поинтересоваться, как долго они продают свою квартиру, в каком она состоянии, собраны ли документы и на какой торг они согласны. Это поможет Вам реально оценить обстановку на рынке ну и свою квартиру, соответственно!

 

Подготовка документов для продажи квартиры (вторичный рынок)

Приняв  решение о продаже принадлежащей ему квартиры, Продавец первым делом должен провести у себя ревизию документов по даннной квартире. Все ли документы, необходимые для продажи, есть в наличии?

При этом, продавец должен учесть, что комплект документов для покупателя с "живыми" деньгами (№1) отличается от комплекта документов для покупателя с кредитными средствами или сертификатом (№ 2).

Комплект документов № 1 включает в себя:

1. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал). Количество экземпляров по количеству сособственников на квартиру.
2. Все документы, указанные в данном свидетельстве (свидетельствах), как документы - основания (оригиналы). При этом у каждого из сособственников квартиры могут быть свои документы-основания.
3. Кадастровый паспорт. Данный документ для продажи необязателен, но обычно покупатель хочет увидеть, соответствует ли фактическая планировка квартиры планировке, указанной в документах (заказывается в МФЦ, по ближайшему удобному адресу).
4. Выписка из лицевого счета. По данному документу будет видно, кто на данный момент зарегистрирован в квартире (постоянно, временно, временно выбыл), а также, есть ли по квартире коммунальные задолженности. (заказывается в коммунальной службе, обслуживающей дом, в котором находится квартира. ЖЭК, ТСЖ и т.д.)
 

Комплект документов № 2 дополнительно включает в себя:

5. Справка об объектах капитального строительства (заказывается в БТИ)
6. Экспликация (заказывается в БТИ)
7. Инвентаризационный план (заказывается в БТИ)
8. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок и ним (Выписка ЕГРП)
9. Технический план квартиры (необходим только в исключительных случаях, для дополнительной проверки банком)
Собрав этот пакет документов, Вы сможете быть уверены, что при желании покупателя купить Вашу квартиру, Вы ее можете продать в кратчайшие сроки, независимо от того, "живые" деньги у покупателя или ипотека.
 

Учитывайте, что:

1. Выписка из ЕГРП действительна 1 месяц со дня даты ее изготовления.
2. Выписка из лицевого счета действительна 7 календарных дней со дня ее выдачи.
3. Наличие несовершеннолетних собственников требует получения разрешения РОНО на продажу.
 
При возникновении вопросов по подготовке документов,
Вы всегда можете проконсультироваться в нашем агентстве совершенно бесплатно!
 
 

Предпродажный ремонт (лайфхак продажи квартиры, вторичный рынок)

 

Любой недостаток квартиры может стать поводом для торга.  Даже мелкие поломки вызывают у покупателя негативные эмоции и мысли о том, что о квартире не очень хорошо заботились и значит, после покупки откроются более серьезные недостатки. Любые сомнения покупателя разрешаются не в Вашу пользу.

Совет:     Починить замок и дверной звонок, водороводные краны, заменить перегоревшие лампочки, заплатить за домофон, приклеить линолеум, подкрасить окрашенные поверхности, отчистить до блеска сантехнику, газовую плиту и т.д.

"Убитый" подъезд сделает продажу долгой и малодоходной, т.к. сигнализирует о наличии неблагополучных соседей,  ЖЭКе или ТСЖ, халатно относящимся к своим обязанностям и общем плохом состоянии дома.

Совет:   Обратитесь в управляющую компанию и заставьте ее привести подъезд в надлежащее состояние. Следите за тем, чтобы в подъезде во время показов было убрано, не было неприятных запахов и горели все лампочки.

В ярко освещенных помещениях хорошо видны недостатки: пятна, выцветшие обои, неровные стены и т.д. Но в тоже время, освещение делает помещения более позитивными и привлекательными.

Совет:   Важно соблюсти баланс и отрегулировать яркость в каждой комнате так, чтобы она смотрелась наиболее выигрышно. Можно задействовать и боковые светильники в том числе. Свет перед показом следует включать везде.

Хлам съедает пространство и делает помещение визуально меньше и теснее,  делает его темнее, неуютным и грязным. Вместо того, чтобы рассматривать квартиру, покупатель будет цепляться взглядом за вещи и думать о том,  как бы быстрее убежать.

Совет:   Вещи, которые вы будете перевозить в новую квартиру, но которыми не пользуетесь, нужно упаковать и спрятать. Вещи, которые вы забирать не будете, нужно подарить или выбросить. Вещи личного пользования лучше убирать так, чтобы покупатель их не видел.

Домашние животные чаще мешают продаже квартиры, придают ей специфический запах, может попасться покупатель у которого аллергия на шерсть или который просто не любит животных.

Совет:     Проветрите квартиру перед показом. Вымойте с дезинфицирующим средством и спрячьте лоток и миски для корма. При возможности, спрячьте и само животное.

 предпродажный ремонт - один из способов быстро продать квартиру