ПУБЛИКАЦИИ, СТАТЬИ

Продажа вторичной квартиры. Основные моменты продажи вторичного жилья.

Очень часто, решив продать вторичную квартиру, Продавец даже не представляет себе, всю сложность данной процедуры. Полагая, что, выставив в рекламу объявление о продаже своей недвижимости на одном из ведущих сайтов по цене, которая кажется ему наиболее привлекательной, он получит результат быстро, и покупатели слетятся на квартиру, как «мухи на мед». Но верно ли это, что же всё-таки нужно для успешной продажи квартиры?
Рассмотрим основные моменты при продаже вторичного жилья, которые могут вызвать проблемы с быстрой реализацией недвижимости.

Определение начальной (стартовой) стоимости квартиры

От правильного определения стартовой цены вашего жилья зависит, продадите ли вы квартиру быстро и по самой выгодной цене, или зависните с продажей вашей недвижимости на долгие месяцы. Если стоимость квартиры сильно завышена, то часто последующая корректировка в сторону понижения уже не приводит к желаемому результату. Покупатели, интересующиеся вашей недвижимостью, увидев сползание стоимости выставленного на продажу объекта вниз, будут ждать, когда эта планка опуститься до минимума. И при просмотрах будут активно торговаться, убежденные, что раз вы снижаете цену в объявлениях, то уж потенциальному покупателю Вы дадите максимальную скидку. Услуги риэлтора позволят Вам грамотно выстроить ценовую политику. Профессиональный специалист по недвижимости обязан отлично знать рынок и выставить максимально выгодную цену на квартиру, но при этом так, чтобы стоимость квартиры не выходила за рамки ценового коридора аналогичных предложений. Это создаёт спрос на ваше предложение сразу, после размещения объявлений о продаже квартиры в рекламе, привлекает максимум потенциальных покупателей на объект и позволяет найти среди них самого выгодного приобретателя.

Размещение объявления о продаже и поиск покупателя на квартиру

Если квартиру продает сам продавец, то вряд ли, обладая навыками маркетинга и презентаций, он понимает, как правильно выставить на продажу свою недвижимость таким образом, чтобы покупателю захотелось, для начала, хотя бы позвонить по данному объявлению. Очень часто фотографии неубранного пространства, плохого качества и с неудачными ракурсами, а также скудное описание квартиры не только не привлекают покупателей, а наоборот, даже отпугивают их. Неумение преподнести выгоды от покупки вторичного жилья и незнание портрета своего потенциального покупателя замедлят продажу на месяцы, а иногда и на годы. Здесь опытный риэлтор даст вам рекомендации, как быстро и с наименьшими затратами подготовить квартиру к продаже. Он сделает качественные, привлекающие внимание, фотографии и в описании укажет все преимущества покупки данного объекта, которые вызовут у покупателя интерес и желание этот объект посмотреть.

Переговоры по телефону о просмотрах квартиры

Многие продавцы, решив выставить свою квартиру в продажу, не задумываются о том, сколько моральных и временных затрат требуют переговоры по телефону с потенциальными и не потенциальными покупателями. Сколько будет звонков от интересующихся и тех, кто хочет просто прийти посмотреть, поболтать и полюбопытствовать, но вовсе не собирается что-то покупать. Будут звонить те, у кого недостаточно денег, у кого еще не продана своя недвижимость, кто продает что-то рядом и интересуется вами, как конкурентом и т. д. Грамотный риэлтор-профессионал отсекает на этом этапе 2/3 звонивших, не являющихся потенциальными покупателями и делает все возможное, чтобы на просмотры квартиры приходили только люди, действительно заинтересованные в покупке именно вашей недвижимости.

Показы квартиры

Показ квартиры – это презентация. А ее нужно подготавливать заранее. Для покупателя квартиры важны многие моменты. Если Вы заранее выясните, кто именно будет смотреть квартиру, для кого она будет приобретаться, какие «привязки» у человека в данном районе и возможно в данном доме, будет гораздо легче грамотно показать квартиру и убедить покупателя в выгоде данной покупки. Также идеальная чистота квартиры и приятные запахи в ней и подъезде, поверьте, сыграют свою роль. Риэлтор на этом этапе заранее подготавливается к показу недвижимости для каждого конкретного покупателя. Вам будут даны рекомендации, как правильно подготовить квартиру к показам. Риэлтор выяснит состав семьи покупателей, для кого будет приобретаться недвижимость, что покупатели ждут от данной покупки, с какой целью переезжают в данный район города и т. д. На просмотрах квартиры, нанятый Вами риэлтор выставит напоказ достоинства и грамотно обойдет недостатки недвижимости. Представит покупателю ваше вторичное жилье в самом выигрышном свете и докажет потенциальному покупателю, что покупка именно вашей квартиры – именно то, что покупатель хотел.

Торги по недвижимости

Не имея между собой – продавцом и покупателем, «буфера» в виде риэлтора, будьте готовы к натиску покупателя по поводу снижения цены. И даже если Вы готовы на это снижение, не удивляйтесь, что в дальнейшем, если покупатель и будет покупать вашу квартиру, он не оценит вашей щедрости и будет требовать все больших и больших уступок. Решите для себя, чем вы действительно готовы пожертвовать, а что вы отдать не захотите точно. Риэлтор обладает навыками проведения торгов в пользу своего клиента. Даже делая небольшие уступки в цене с согласия продавца, риэлтор грамотно отрабатывает возражения покупателя и взамен получает для своего клиента льготы, в виде уступок в сроках выезда или снятия с регистрационного учета, отмены вывоза старых вещей из квартиры и т. д.

Аванс или задаток за квартиру

Здесь важно правильно составить данный договор. Никогда не принимайте задаток, если не оговорены все условия сделки по продаже вашей квартиры, и они не прописаны в договоре. Аванс — это более мягкая форма договорных отношений, однако, аванс не гарантирует покупку у вас квартиры, зато не накладывает и на вас никаких обязательств, кроме возврата аванса покупателю, если тот вдруг от покупки квартиры отказался. У агентства недвижимости (например: у нашего) есть альтернативные формы подтверждения обязательств покупателем, при этом продавец освобождается от штрафных санкций, если он отказывается от продажи по форс-мажорным обстоятельствам, а вот покупатель штрафные санкции несет. Это позволяет обязать покупателя купить данную квартиру в установленные предварительным договором сроки.

Снятие с регистрационного учета в квартире

Если в квартире зарегистрирован только один продавец и если он взамен проданной, покупает другую квартиру, то покупатели, скорее всего, нормально отнесутся к тому, что продавец снимется с учета только после оформления сделки купли-продажи квартиры. Но если в квартире состоят на регистрационном учете несовершеннолетние дети, если зарегистрирован тот, кто в свое время отказался от участия в приватизации, а также во многих других случаях, такую квартиру купят только после снятия всех проживающих с регистрационного учета. Поэтому подумайте заранее, куда можно прописать, в этом случае, ваших родных и близких. Если на вашей стороне выступает агентство недвижимости, то, как правило, оно является гарантом снятия таких людей с регистрационного учета. И покупатели, в этом случае, более благосклонно реагируют на жильцов «временно-оставшихся» зарегистрированными в квартире.

Взаиморасчеты

Очень часто именно покупатель решает, как продавец получит деньги за продаваемую им квартиру. Покупатель платит внушительную сумму, поэтому при покупке квартиры и передаче за нее денежных средств он будет страховать любые риски максимально. Будьте готовы, что вам предложат схему, по которой деньги вы получите только после сделки купли-продажи и после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Есть несколько способов проведения таких взаиморасчетов. Это и банковская ячейка и аккредитив, и рассрочка платежа. Агентство недвижимости всегда предложит вам несколько вариантов и выберет самый оптимальный способ, который устроит обе стороны.

Сделка купли-продажи

Очень важно выбрать место для проведения сделки купли-продажи недвижимости. Если сделка нотариальная, то и проводиться она будет в офисе нотариуса. А вот если сделка купли-продажи обычная, то нужно тихое, оборудованное место, в котором можно окончательно обсудить все нюансы, в спокойной обстановке перечитать, при необходимости поправить и подписать договоры купли-продажи квартиры. Проверить еще раз документы на квартиру и паспорта участников сделки купли-продажи на их достоверность. Агентство проводит сопровождение сделок с куплей и продажей недвижимости в оборудованном офисе. Вам подготовят договоры купли-продажи квартиры, предоставят оборудование для пересчета и проверки денежных средств, помогут написать расписки и т. д.

Подача документов по продаже квартиры на регистрацию

Оформление сделки купли-продажи недвижимости сейчас происходит в Росреестре. На регистрацию документы подаются в Многофункциональные центры города (МФЦ) или Центры «Мои документы». Опытный риэлтор обязательно подскажет, в какой день лучше провести сделку купли-продажи квартиры и сдать документы на оформление так, чтобы затратить на это как можно меньше времени и сил. Он сопроводит вас при подаче документов на регистрацию, проконтролирует сдачу и последующее получение документов, сразу проверит полученные документы на их полноту и правильное оформление.

Фактическая передача квартиры

Завершающий, но очень важный этап сделки, который проходит на проданной квартире. Здесь продавец отчитывается перед покупателем по коммунальным и иным платежам за квартиру. Производятся окончательные расчеты, и проводится сверка показаний счетчиков с квитанциями. Проверяется работоспособности сантехники, отопительного и газового оборудования. Также происходит передача встроенной мебели и бытовой техники, если таковые были включены в стоимость объекта. Риэлтор подготовит для Вас «Акт приема-передачи квартиры», проследит за правильными взаиморасчетами. Урегулирует конфликтные ситуации, если таковые всё же возникнут.

Выводы

Выводы, уважаемые продавцы, как всегда, делать Вам... Выше мы перечислили ту часть работы по продаже вторичного жилья, которую вы сознательно взваливаете на собственные плечи. Если вы решаете делать работу риэлтора самостоятельно, будьте готовы именно к работе, а не к приятному времяпрепровождению. А если решите услуги по продаже квартиры поручить профессионалам, всегда выбирайте самых лучших.

Удачи в продаже!