ПОКУПКА КВАРТИРЫ
Как купить квартиру в Нижнем Новгороде
Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе города она должна быть расположена и прочее. Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два - воспользоваться помощью риэлторов АН ГородNN или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время. Осуществляя поиск квартиры самостоятельно - в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите время, силы и как это ни странно, но и деньги тоже. Так как быстрее приобрести квартиру?
Для тех, кто всё же решил купить квартиру без посредников в Нижнем Новгороде, представляем пошаговую инструкцию, которая поможет избежать самых распространенных ошибок.
Но из любопытства Вы можете посмотреть наш образец агентского договора ;)
Проверка документов и данных о квартире
Государственная регистрация сделки
Подписание акта приема-передачи
Поиск квартиры
Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке Нижнего Новгорода, да и вообще любого другого города? Первое, с чего следует начать — определиться со способом поиска. Сегодня их существует огромное количество. Это и сайты по недвижимости плюс мобильные приложения для смартфонов, и специализированные печатные издания, и даже расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.
Сегодня, все чаще, люди предпочитают подавать объявления о продаже в сети Интернет, данный способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира, или нет и не тратить время на лишние просмотры.
Вторым основным вопросом, которым обычно задаются – когда выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке, наш совет – ориентируйтесь на осень. Владельцы подобных квартир, как и многие другие люди, охотнее занимаются делами, когда все успели вернуться с дач и отпусков. Можно найти выгодную скидку, особенно к концу осени.
Осмотр квартиры
Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре:
— Этаж В квартире расположенной на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие подтёков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.
— Подъезд По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жить в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.
— Ремонт Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей. Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
— Дополнительно, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо. С другой, покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте, выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов.
Вывод: квартиру лучше смотреть днём - в светлое время суток.
Проверка документов и данных о квартире
Основные вопросы, волнующие граждан непосредственно при покупке квартиры — как купить недвижимость, чтобы не обманули и плюс к этому, как безопасно купить жилую недвижимость с обременением.
Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать — сверить паспорта собственников с лицами, их предоставившими. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра, сверив оригиналы предоставленных документов на квартиру с информацией, указанной в базе Росреестра. Должны совпадать даты и номера регистрации недвижимости. Так же важно отсутствие ограничений и обременений. Их наличие может послужить причиной отказа в переходе права собственности к покупателю или они станут поводом для оспаривания продажи объекта и признания сделки незаконной.
Для того, чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на неё права. Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т.д. Ещё одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.
|
Лица, имеющие право пользования помещением, должны быть указаны в договоре купли-продажи. Особенно это касается ситуации, когда лицо имеет право пожизненного пользования квартирой (например, человек отказался от приватизации в свое время, но проживал в данной квартире). |
Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае её продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.
Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.
Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр. По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает 3 (трёх) лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий 5 (пяти) рабочих дней.
Переговоры и внесение аванса
Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.
Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку, попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов, например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.
Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.
Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.
Подготовка к сделке
На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.
Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами. Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц - другой после продажи.
Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. К ним относятся, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.
|
В случае, если собственником (всего имущества или доли) является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности — сделка требует обязательного нотариального заверения. |
Сделка купли-продажи
Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчётов.
Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.
|
Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт. |
В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.
Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.
Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена, как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например: поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.
Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.
Государственная регистрация сделки
Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.
Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.
|
Документы, необходимые для регистрации сделки:
|
В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.
Подписание акта приема-передачи
Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача недвижимости. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет. Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта - виноват продавец, в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи, все проблемы ложатся на нового собственника.
Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. После этого получайте ключи и с новосельем! :)
|
*Не забудьте, после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, оформив налоговый вычет в ФНС (Федеральной Налоговой Службе). |
Источник материала Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области www.gipernn.ru