Продажа, покупка, аренда / Вторичное жилье, новостройки / Коммерческая недвижимость
Нижний Новгород, ул.Тургенева, 28, 121

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

8 (831) 410 02-37
8 (910) 790 02-37
Кнопка: Заказать звонок

Перевод жилого помещения в нежилое

  В настоящее время в Нижегородской области нет действующего регионального закона, регламентирующего изменение статуса помещения (перевод жилого помещения в нежилое и наоборот), вследствие чего руководствоваться приходится напрямую Жилищным Кодексом РФ. Последний же в самой категоричной форме запрещает использование жилых помещений для каких-либо иных целей, кроме проживания граждан.

  Задекларированная в ст. 17 Жилищного Кодекса РФ возможность осуществления в жилом помещении индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности ограничена требованием соблюдения законных прав и интересов других граждан, а также требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям. Это полностью исключает возможность размещения в жилых помещениях складских и торговых точек, медицинских кабинетов, пунктов питания и т.п. Вследствие этого и возникает необходимость перевода помещения из жилого в нежилой фонд.

  Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот, допускается с учетом соблюдения требований ЖК, а также законодательства о градостроительной деятельности, в частности положения о строительном надзоре, осуществляемом при реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства. Это означает невозможность снести несущую стену без соблюдения необходимых строительных методов по сохранению прочности капитальной конструкции, или ввести лоджию в состав жилой площади без соблюдения требований по утеплению и изоляции, и т.д. Поэтому любая перепланировка предполагает предварительное изготовление проекта переустройства, который согласовывается с органами надзора (пожарного, санитарно–эпидемиологического и т.д.).

  Наиболее частым случаем является все же перевод жилого помещения в статус нежилого.

  Законом установлены случаи, когда перевести помещение в нежилой фонд нельзя.

  В частности, Жилищный Кодекс РФ не допускает перевода жилого помещения в нежилое, если:

  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. То есть, перевод жилого помещения в статус нежилого допускается в том случае, если на этаже под ним уже располагаются нежилые помещения – или само оно расположено на первом этаже.

Куда обращаться и какие потребуются документы

  Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления - Администрация г. Н. Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Административный регламент утвержден постановлением администрации города от 15.06.2011 № 2230). Подробную информацию о предоставлении муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» можно получить;

  • На официальном сайте Администрации города Нижнего Новгорода (admgor.nnov.ru).
  • На Интернет-портале государственных и муниципальных услуг Нижегородской области (gu.nnov.ru).
  • На Едином портале государственных и муниципальных услуг (www.gosuslugi.ru).

  Информация о предоставлении муниципальной услуги размещена в сети Интернет на сайте администрации города Нижнего Новгорода: admgor.nnov.ru.

  Получение консультации по процедуре предоставления муниципальной услуги производится путем обращения в Администрацию района лично, по телефону, в форме электронного документа, в письменном виде почтой. Консультации предоставляются по вопросам:

  • комплектности (достаточности) документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • правильности оформления документов;
  • об источниках получения необходимых документов (орган, организация и их местонахождение, телефоны);
  • о порядке обжалования действий (бездействия) и решений администрации по данному вопросу;
  • иным вопросам, возникающим у заявителя.

Перечень документов, истребуемых в соответствии с законодательством:

  • заявление о переводе помещения (в произвольной форме);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение - подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли – продажи или иной документ, на основании которого лицо владеет жилым помещением – указан в строке «документы-основания» свидетельства);
  • инвентаризационный план домовладения и экспликация, выдаваемые районным отделением ФГУП «Ростехинвентаризация» (план БТИ, технический паспорт помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (там же);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, изготовленный лицензированной организацией, в случае, если для использования данного помещения в качестве нежилого требуется его переустройство;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
  • нотариально удостоверенная доверенность лица, обратившегося с заявлением (если обращается не сам собственник).

  Часто возникает вопрос: вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя предоставить согласие других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка?

  Перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, установлен законом (ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации). Указанный перечень является исчерпывающим.

  Однако, как следует из других положений Жилищного кодекса, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

  Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

  Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

  При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

  Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома (либо с предоставлением заявителю части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ  "О введении в действие ЖК РФ", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

  Такую трактовку дал Верховный суд РФ в ответах на вопросы о порядке применения отдельных положений ЖК РФ. Поэтому велика вероятность, что таким согласием все же придется запастись.

  Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения (сорок пять календарных дней).

  Итоговым документом является уведомление о переводе, выданное (направленное) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

  Переустройство (перепланировка) помещения производится в соответствии с проектом, который должен быть выполнен лицом – членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Проект может включать в себя обустройство отдельного входа в нежилое помещение, благоустройство прилегающей территории, внутреннюю перепланировку, включая перенос инженерных коммуникаций и замену оборудования, если она требуется, внесение изменений в систему отопления и электроснабжения (в зависимости от целевого использования переоборудованного помещения). Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории в Администрации города, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Благоустройство прилегающей территории может содержать требования к собственнику сделать дорожку, разбить газон или клумбу, установить освещение, сделать парковочные места и т.д.. Проект согласовывается с районным отделом Управления архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (управляющая компания), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

  По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве - как нежилого и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для отказа в смене статуса помещения

К ним относятся:

  • непредставление собственником помещения каких-либо из перечисленных документов;
  • обращение в ненадлежащий орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
  • наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ, а нами оговаривались в самом начале);
  • несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

  Изменение статуса нежилого помещения (например, присоединение лоджии) составом документов практически не отличается, меняется фактически только сам проект.

  Поскольку изготовление всех необходимых документов – процесс довольно-таки затратный, наилучшим путем получения всей подробной информации по переводу жилого помещения в статус нежилого будет запись на консультацию в соответствующем отделе Администрации вашего района (города), поскольку работа с населением, в том числе и разъяснительная (причем бесплатная), входит в обязанности органов местного самоуправления.

  Но даже если вами получены все необходимые документы (решение о переводе, Акт приемочной комиссии, инвентаризационный план), работа еще не окончена. Необходимо внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, где будет зафиксирован новый статус помещения и выдано новое свидетельство о собственности.

  Только после совершения регистрации новый статус вашего помещения приобретает юридическую силу, а само помещение – становится активом на рынке коммерческой недвижимости.

 


Источник материала Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области www.gipernn.ru