counter facebook.com
Продажа, покупка, аренда | Вторичное жилье, новостройки | Коммерческая недвижимость
г. Нижний Новгород, ул. Тургенева, д. 28, оф. 121
НЕДВИЖИМОСТЬ НИЖНЕГО НОВГОРОДА
8 831 410 02-37
8 910 790 02-37
Кнопка: Заказать звонок

Аренда квартир в Нижнем Новгороде

Договор найма жилого помещения

  Как составить документ, гарантирующий безопасность нанимателя и наймодателя? Мы собрали основные данные, которые помогут вам самостоятельно написать или проверить любой договор найма жилого помещения.

Стандартное содержание договора найма таково:

  • фамилия, имя, отчество, место жительства  и паспортные данные наймодателя и нанимателя (стороны договора найма). Почему нужны все эти реквизиты, объяснять, полагаю, не нужно. На всякий случай: все споры об исполнении, изменении или прекращении договоров рассматриваются судами общей юрисдикции по месту жительства ответчика (определяемом как место его постоянной регистрации), поэтому наличие этой информации позволит не терять времени на розыск ответчика, обращаясь напрямую в суд по месту его регистрации
  • предмет договора – сведения о квартире (доме), комнате, позволяющие определенно идентифицировать предмет найма. Как правило, это почтовый адрес с указанием этажности, количество сдаваемых помещений (как жилые, так и подсобные), их площадь или, по крайней мере, общая площадь квартиры (источник -  квитанция на оплату услуг ЖКХ). Основание: неопределенность в предмете договора может послужить поводом для признания его незаключенным
  • если у квартиры несколько собственников, или в ней зарегистрировано несколько проживающих, указываются паспортные данные каждого из них; крайне желательно также заручиться их согласием на сдачу квартиры в наем, и лучше всего письменным. В коммунальной квартире такое согласие всех соседей является обязательным! Это обезопасит нанимателя в дальнейшем как от законных требований по освобождению жилплощади в пользу того, чье разрешение на сдачу в наем не было получено, так и от возможного финансового шантажа
  • сведения о документе (документах), подтверждающем права наймодателя на сдаваемую квартиру (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на наследство, договор социального найма жилого помещения). Тут, полагаю, все ясно, поскольку случаи, когда сдавалась чужая квартира (хозяева в отпуске, в отъезде или проводят лето на даче) широко известны
  • сведения о лицах, которые будут пользоваться правом проживания в сдаваемой квартире помимо нанимателя – членах его семьи, родственниках и др., их паспортные данные. Это позволит в дальнейшем защитить права как наймодателя (который вправе запретить вселение новых лиц, за исключением несовершеннолетних детей, вселяемых к родителям), так и самих указанных лиц, которые сохранят право на перезаключение договора непосредственно с ними, если наниматель решит из квартиры съехать (это касается в первую очередь т.н. гражданских супругов, но возможны варианты)
  • описание состояния жилого помещения в момент его сдачи нанимателю (так как порча или разрушение помещения является одним из оснований для расторжения договора найма, это страхует как наймодателя на случай такой порчи, так и нанимателя на случай необоснованных претензий владельца квартиры)
  • распределение обязательств по оплате коммунальных услуг и иных платежей по содержанию квартиры (влияет на общую сумму платежей по найму), текущему (по общему правилу – обязанность нанимателя) и капитальному (по общему правилу – обязанность наймодателя) ремонту, способам  и срокам устранения аварий и неполадок в работе внутриквартирного инженерного оборудования и коммуникаций. Все это имеет смысл оговорить заранее, не допуская двойного толкования в тех или иных пунктах договора – это же Ваши деньги!
  • сохраняет или нет наймодатель право пользования какими-то помещениями в квартире (например, если сдается комната), не лишним будет определить порядок пользования, например, кухней, ванной и т.п. Если сдается квартира целиком, опять-таки есть смысл оговорить частоту визитов  наймодателя и цель этих визитов (известен случай, когда проживавшая неподалеку от сдаваемой квартире одинокая бабушка каждый вечер заходила к квартирантам якобы для проверки, на самом деле – в поисках общения. Если такая перспектива Вас не радует, пропишите в договоре, сколько раз в месяц может Вас посещать наймодатель, и при каких обстоятельствах (аварии или жалобы соседей, например) он  может пренебречь этими нормативами
  • размер и порядок внесения платежей за найм, последствия нарушения этого порядка. Наймодателям следует обратить внимание на то, что выселить недобросовестного плательщика можно  не ранее, чем при неуплате за два расчетных периода подряд, поэтому в договоре имеет смысл прописать понедельную оплату. Внимание: это касается только краткосрочных договоров найма (заключаемых на срок до 12 месяцев), для долгосрочных этот период составляет 6 месяцев!
  •  срок сдачи квартиры и порядок продления договора найма. Внимание: договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма добросовестный  наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (см.выше). Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
  • дает ли согласие наймодатель на поднаем жилого помещения (сдачу его нанимателем другому жильцу, при сохранении собственной ответственности перед наймодателем), вселение временных жильцов
  • дает ли согласие наймодатель на вмешательство во внутриквартирную обстановку (другая отделка, изменение интерьера, неотделимые улучшения, замена каких-либо приборов  и/или оборудования, а также кто и каким образом все это будет оплачивать)
  • распределение ответственности в случае причинения вреда третьим лицам (классический пример: залили соседей). Рекомендации: ответственность за последствия аварий, возникших по причине изношенности смесителей, кранов, внутриквартирного оборудования обычно возлагается на наймодателя (собственника квартиры), если же ущерб является следствием действий нанимателя (несогласованный перенос коммуникаций, неосторожное обращение с огнем и т.п.), это -  ответственность нанимателя, на что в обязательном порядке необходимо указать в договоре
  • показания счетчиков на момент сдачи квартиру в наем (обычно указываются в приложении к договору – в акте приема-сдачи жилого помещения), а также сведения о наличии – отсутствии долгов по коммунальным платежам, сроках и порядке из погашения (если имеются)
  • перечень и описание мебели и предметов бытовой техники, которые передаются в пользование нанимателю вместе с квартирой (обычно указывается в приложении к договору – в описи находящегося в квартире имущества), указания на их техническое состояние, а также обязательства по их сохранности, в том числе – размер залога, если таковой предусмотрен
  • дата подписания договора и подписи сторон. Рекомендуется ставить подписи так, как делается это при подписании нотариальных документах: автограф плюс собственноручная расшифровка фамилии, имени, отчества

  Однако даже самый квалифицированно составленный договор найма не может обезопасить его участников от недобросовестности другой стороны.

  Наиболее распространенные риски наймодателя: разумеется, это риск неплатежей (общие рекомендации даны выше), а также риски причинения ущерба помещению, имуществу наймодателя и/или третьих лиц. В последнем случае можно рекомендовать страхование имущества и/или отделки квартиры (если это представляет ценность), а также страхование гражданской ответственности наймодателя на случай причинения вреда имуществу третьих лиц. Разумеется, это дополнительные расходы, однако Вы не раз похвалите себя за предусмотрительность, если Ваши жильцы прольют 3-4 этажа снизу.

  Наиболее распространенные риски нанимателя: прежде всего, риск досрочного расторжения договора (мы умышленно не рассматриваем случаи мошенничества при поиске вариантов найма, это – предмет отдельной консультации). Предусмотрительный наниматель заложит в договоре приличную неустойку (как правило, это размер месячного платежа) и оговорит свое право оставаться в квартире при досрочном расторжении договора по вине наймодателя до нахождения другого жилья (как правило, в пределах двухнедельного срока). Договор, заключенный на длительный срок, имеет смысл зарегистрировать в УФРС как обременение. Это, разумеется, также должно быть заранее согласовано с наймодателем, так как для совершения регистрации потребуются обе стороны.

  Внимание, наниматели! Смерть Вашего наймодателя – не основание для расторжения договора найма, как и для повышения квартирной платы (права и обязанности по договору переходят к наследникам в порядке универсального правопреемства). Сохраняйте все расписки – не исключается попытка повторного получения денег за уже оплаченные месяцы.

  Внимание, наймодатели! Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (см. рекомендации, данные выше)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (поднаниматели, временные жильцы)

  Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения нарушения продолжаются, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

  По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

 договор найма жилого помещения

 


Источник материала Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области www.gipernn.ru